北京二手房价调查:一场价格拉锯战

众诚有家2019-03-11 11:33:11


近年底,北京二手房市场买卖过程俨然变成了一场“价格博弈战”。


90度地产走访市场发现,不同价位的二手房分化出了不同的命运:微降的房子难卖,降价幅度大的房子更容易找到买家。


“四季度来,成交最快的还是那些降价幅度大的急售房源。”某中介经纪人说,价格下跌是最诱人的信号,往往这个时候,购房者便会闻风而动,由此买到合适房源。


有意思的是,中介机构给出的数据与市场调查情况曲线大致相同。


在成交量大幅下挫的同时,成交价格也明显下降。中介机构统计显示,买房议价幅度不断增大。


根据北京麦田成交房源价格监测数据,10月份,在双方议价中降价房源比例达到95%,和上月相比降价房源占比相当,但低降价幅度的成交房源占比在持续减少,而高降价幅度的成交房源占比有所增加。


说到底,面对活跃度减弱的市场,二手房的议价空间变大了,业主对接下来房价预期也变了,为达成交易,买卖双方谈判的空间在加大。



中介:房价降了,市场活跃度却弱了

 

 



卖房者:急售房源价格一降再降

 

在整体市场成交减弱背景下,那些“着急出售、降价幅度大”的房子,一般能很快成交。不过,在卖之前,卖主和买主之间也在暗暗进行着一场心理价格的较量。


“我们这套一居室两年前花了小30万装修,现在急售,可以议价,我先挂到430万的价格,如果有人诚心全款购买,410万就成交。这边卖掉之后我可以赶紧去敲定附近小区那套两居室,请帮忙尽快出售。”Alex已经不是第一次跟中介表达急切的心情。


年轻的Alex刚组建自己位于望京利泽西园的小家不久。怀着对生活的憧憬,他精心将卫生间格局扩大、厨房改成开放式。虽是2000年的小区,但刚更换物业,环境也改善不少。


而最近,惊喜降临了Alex的家,他和爱人有了自己的娃,父母也准备来照看孩子。Alex随即意识到一个紧迫现实,一家三代住在北京一个一居室,虽然装修精致,但空间实在太过拥挤。


年底将至,二手房市场价格持续下跌,Alex想抓住时机赶紧改善,换一套大点的房子。距离现在住处3.8公里的望京新城小区以相对低的均价吸引了Alex。


他认为,虽然小区相对人更多、乱,环境差些,但现在的房实在住不下,只好忍痛割爱。而望京新城位于望京更中心地带,他看中的两居510万,也是他能承受的改善价格,随之在上个月就立马挂牌了自己70平的婚房。


换房心切迫使Alex每天配合着不同时间点的看房客。刚发出信息时,有一位非常看好房子的人资金周转需要4个月,Alex思虑过后无法接受这么长的周期,果断拒绝了他。


但此后的结果是,每天络绎不绝的看房人,仅停留在看的阶段,并未敲定买,而争议点还是在价格上,都还想再降降。


眼看着同小区同面积,普通装修的一居室成交价为404万时,着急出售的Alex将挂牌价一再下调,最终定到心理承受线410万时,才有人表示愿意成交。


与Alex的急迫不同,住在朝阳公园豪宅的Libra,由于生意受贸易战影响而赔钱,正陷入更深沉的焦虑。他打算卖掉123平的一居室,挂牌价格1150万元,但由于公司资金缺口急需补齐,Libra跟中介联系,表达总价1000万也可成交。


一个有趣的数字是,代表业主意愿的挂牌价格变化曲线,虽然过程中出现剧烈波动,但很多时候,结果往往是微降状态,这或许能代表业主的博弈心态。比如,诸葛找房数据显示,年初北京二手房挂牌均价为64476元/平,经一年不稳定波动后,11月均价小幅下跌至63556元/平。




购房者:买房议价空间大了好多

 

议价空间大了,买主的预期当然也会跟着发生变化。


跟很多北漂一样,小琪毕业后选择来北京,打拼多年攒了些积蓄,一直想买房,但由于社保断过,苦于没有购房资格。2018年对她很重要,因为今年之内,她的社保将满五年,获得购房资格。


2018年的北京二手房市场变化是抛物线。年初,二手房价格还处于低点,随后,二手房价开始上升,后面越长越高,小琪心里非常着急,面对不断涨价的二手房,她内心犹豫不决。


9月,北京出台公积金新政,不仅将贷款额度与缴存年限挂钩,还认房又认贷,在小琪看来,这个政策就是在打击刚需购房,为了能赶上政策末班车,很多不着急购房的人都抓紧时间办理过户,那时候的办事大厅简直人满为患,很多人只能排在门外,二手房成交由此达到高峰。不过,这一次,小琪还是没有出手,原因很简单,她看中的房源价格还是很高。


高峰过后就是下坡,10月,二手房市场一路走低,二手房价格出现松动,这时候,小琪已经看了半年多的房子。看到房价在降,小琪的心理上也有了更大降价的预期,所以,她在继续看房的期间也在找寻降价幅度更大的房子。最后她看中了东四环内的一套老房子。


“价格都能谈,我谈下来降了12万,房子原来报335万,实际成交323万,已经属于接近成交线了,没有虚高,两个月前根本不可能,房子的溢价空间很大”。小琪兴奋地说。


对于现在的这种情况,业内人士表示,北京二手房市场以改善型产品为主,这种高总价房源往往有溢价空间,但对于小户型产品,由于本身总价低,容易成交,业主一般不愿意降价,从侧面可以看出,临近年底,北京二手房市场成交态势持续低迷。


根据国家统计局近日公布11月70个大中城市商品住宅销售价格数据显示,北京二手房价格环比下降0.6%,连续3个月处于下跌态势。对此,贝壳研究院分析认为,这一方面是由于市场成交低迷,业主预期松动主动降价所致,另一方面也受结构性因素影响,10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降,导致均价在一定程度上被结构性拉低。