北京楼市变革重要一枪 房价回到2015年前

雷人雷语2019-07-01 07:44:18

  

  就在前几天,从北京传出来大消息,大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,该宗出让地将建设共有产权住房,于1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。这也是北京市第一次尝试通过集体土地建设共有产权房,为政策性住房开辟了土地供应新渠道。有记者了解到,集体建设用地由于土地成本低廉,所以会极大的降低共有产权房的成本及售价,这一宗地内,共有产权住房销售均价为每平方米29000元,含全装修费用,但具体个人持有的产权比例还不确定。



  据了解,该项目总用地面积4.7万平方米,其中建设用地面积4.1万平米,用地性质为绿隔产业用地,将建设共有产权房,建筑控制规模10.2平方米。将为北京大兴提供4000套房源,这还是相当大的规模。这一政策被地产圈的朋友称为是大兴模式2.0版本,之所以说是2.0,主要是区别2016年,当时在大兴卖过一块经营性建设用地,不过那时候盖的是商品房,而这次是共有产权房。所以这是一次全新的尝试,要通过集体建设用地的供给,来降低保障房的土地成本。从而大量增加住房供给,平抑供需矛盾,达到降低房价的目的。对北京刚需买房的人来说,是个巨大的利好消息。以后您买到的共有产权房,价格真的很可能回到2015年以内。

  另外,大家可能漏掉了一个重要的制度修改,也是在这个月底,土地管理制度进行了重大改革,其中有一条非常重要,对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体建设用地,允许土地所有权人通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。简单总结一下,就是说符合规定的集体经营性建设用地可以不用经过征收为国家所有,直接入市交易。这样以后,农民的集体建设用地,可以不经过地方政府,直接与单位或个人交易。


  所以新闻要连起来看,北京大兴2.0模式,已经在实践这种土地制度的改革了。未来会有越来越多的集体建设用地,直接流向市场,而中间少了先国有再拍卖的麻烦。当然也会极大的降低了土地成本。这时候有人可能又要问,那小产权房是否能转正,注意人家规定的是工业和商业等经营用途的集体建设用地,而不是住宅,更不是让已经盖好的小产权转正。


  在齐俊杰的粉丝群里,很多小伙伴都在对多地楼市放松耿耿于怀,而没有看到我国土地市场做出的重大调整,这条改革意味深远,意味着我国非农建设用地将不再“必须国有”。可以不用经过征收再进入建设用地市场。那么大家可以想想,如果你是这种建设用地的持有人会怎么样。以前是天天盼着,等着国家拆迁,而现在你可以自己找出路,自己联系开发商,自主卖地。所以土地供给相当于突然增加,特别是北京上海这种一线城市,将突然打开土地供给的限制,一大堆城中村,近郊的集体建设用地,可能位置要比国有规划土地的位置更好,也更便宜,那么这也就意味着很快土地成本将有一个质的变化。2017-2018年之前高价拿地的开发商可能要哭晕在厕所了。

  我们都熟悉一句广告词,叫做没有中间商赚差价,既然二手车打掉中间商能够便宜很多,让买卖双方都得利,那么土地当然也是如此,之前的招拍挂制度是不断推升土地价格根源,收地成本高,卖地价格就高,卖地贵了收地成本就更高,如此形成恶性循环,再加上国有化的速度很慢,受到供地指标限制,导致北上广深一线城市的土地供给严重不足,所以过去的15年,更多时候一提高房价都是北上广深的事,而其他城市根本感受不到,只是这两年棚改货币化一下给三四线打了鸡血。现在让集体建设用地,可以自主流入土地市场,将彻底改变中间商赚差价的烦恼,将农村和一级市场打通,农民也得利,而开发商也有了利润空间,重要的是有利于土地供给,推动土地价格回归。当然政府的土地出让收入会下降,但同时它的土地成本也降低了,对于一线城市来说,应该无所谓,堂堂一线城市要是还指着土地出让活着,那就太没面子了。


  从土地收入依赖程度来看,有动力率先推动集体建设用地入市的肯定是后面的城市,比如北京上海深圳,而上面的南京,合肥,杭州,佛山,济南恐怕还舍不得,他们的土地收入依赖度更高。所以明后两年一线城市房价逐渐下降,应该又添一块重要的砝码,人口外流,主城区人口减少,土地供给充足,集体建设用地入市,保障房充足,限竞房过剩。严格的限购限贷,这样条件下只要货币不突然猛增,2019年,一线城市房价逐渐理性回归是大概率的事件。而其他城市就要看具体的政策调整了。


(看中国)


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