房价腰斩仍无人接盘,因为那里叫北京像素

网易财经2019-03-09 06:13:29

 

时间进入到2019年,仿佛一切都焕然一新,一切都能够重新开始,包括此前被冰封的楼市。

 

自从山东菏泽打响楼市限售松绑第一枪,广州、杭州、安徽等地陆续跟进。广州解除了对商住房的限购——

 

广州表示,在2017330日之前土地出让而形成的商服类物业,允许个人购买。而过去此类物业只限定企业购买。

 

广州这一政策的松动,让那些困在“商住房”里心灰意冷的人,内心出现了久违的悸动。

 


2017326

 


在北京,说起商住房,几乎没有人不知道北京像素。

 

而说起北京像素,几乎没有人不知道那里扎根的北漂梦和年轻气质。

 

这里,位于通州和朝阳的交界处,隶属于大名鼎鼎的朝阳区,而不是土里土气的通县;这里,坐落于朝阳区常营地块,紧邻地铁6号线草房站,马路对面就是大型购物中心龙湖长楹天街;这里,聚集着北京最大的商住房楼盘,9000多套房源,住着近三万人。一个个如同鸟笼般的窗户背后,是一个个熟悉又陌生的故事。


 

在这里拥有房产的每一个人,也许都不会忘记“2017326日”这个日子。

 

这天之前,北京像素是年轻北漂们的梦想家园,只需要普通商品房价格的一半,便能在北京这片寸土寸金的地界上拥有一个装修时尚的双层LOFT,这里几乎成了网红们最常露出的背景板。

 

那时候,人们谈论起北京像素,是其中数不清的餐厅、超市、咖啡馆、健身房、酒吧……一位90后业主说,她可以一个月不出小区大门,照样把日子过得活色生香,“可以吃烤肉、焗饭、海鲜、火锅,可以学陶艺、画画、吉他,可以唱歌、游泳、健身……”

 

然而,那天之后,一切仿佛都变了,这从连夜消失的中介店铺中,便可窥见一斑。

 

如今,当媒体再谈起北京像素,开始这样描述——

 

虽然建于2010年前后,但因缺乏维修,楼内就像老旧的宿舍,每层30户,走廊又暗又长。推拿店、美甲店、宠物店直接开在小区里,办公室出租广告随处可见。

 

北京像素的房子,能不碰就不碰。

 


房价腰斩、成交量暴跌

 


如上文所言,北京像素是商住房。所谓商住房,即在商业或办公用地上,建造住宅房屋。

 

这种房子一直游走在法律和政策的灰色地带,这也意味着,政策的变动,将会对这类房子影响颇大。

 

2016年开始,楼市调控政策加码,导致钱全部流向了不限购的商住房。以北京为例,从201611日至2017323日这一年多的时间里,所有居住功能属性的物业成交了90112套,其中商住类公寓近5万套,占比超过50%

 

也是从那个时候起,北京像素的房价飙升。从链家一位经理给出的数据看,201736日,一套49平方米的东南向LOFT成交价288万元,仅仅20天后,同户型的房子成交价已经涨到320万,上涨了32万元。

 

这个涨幅,让每一位已经购房的业主和中介都兴奋不已。

 

但游走在灰色地带的房子总是脆弱的,政策打一个喷嚏,它立马跟着感冒。

 

2017326日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅仅667个字,却360度限制了商住房的买卖——商业、办公类项目限购,新建、在售项目禁止向个人出售,即使能够出售给个人的,也要满足要求名下无房、五年社保或缴税且全款购买等条件。

 

一时间,北京像素小区内7家链家,8家恒洋,2家我爱我家,全部关门大吉。

 

时间回到刚刚送走的12月,北京像素小区附近只剩三家中介门店。

 

(图为北京像素小区附近仅剩的三家中介门店图片来源:中国新闻网 拍摄:邱宇)

 

中原地产研究中心的统计数据显示,政策出台后20个月,即20174-201811月,北京商住房成交仅5409套,而此前的20个月(20158-20173),成交套数为89690套。

 

也就是说,北京商住房成交量暴跌了94%

 

现在,北京像素的复式户型报价降到4/平米左右,调控前,同类型的房源报价一度接近7/平米,房价几乎腰斩。

 

根据《中国新闻网》的调查,陈林2年前怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱,在北京像素买了一套40多平的开间,这件事对他来说意义非凡,这意味着他终于在北京买了房、安了家。

 

陈林早已打算好,等后面交够五年社保,就把房子卖掉,去换一套北京的普通住宅,那时候北京像素的房子还在飙涨。如今,房价不仅腰斩,甚至连下一个接盘的人都很难找到,除非不断降价。

 

陈林表示,虽然规定可以卖给公司,但现实中很少有公司愿意买,因为公司完全可以用更低的成本租一套类似的房子。

 


商住房的前世今生

 


与普通住房相比,商住房有一系列限制——

 

产权仅有40年或者50年、不能落户、不能使用学区等住宅配套、首付50%、贷款最多10年、无法使用公积金、水电煤气费贵(部分为民用水电,比如北京像素)、税率高。

 

1990年代末期,商住房问世。那时候市场上有很多烂尾楼,随着经济回暖,有开发商收购了这些楼盘,并重新装修成酒店式公寓,进行出租。由于服务好、租金高,一时间成为市场新宠。

 

后来,楼市一度火热,类似商住房这种水电高、产权时间短的楼盘,自然不温不火,甚至销声匿迹。

 

直到2016年,房地产调控升级,限购限贷政策相继出台,人们才又把视线转向商住房。

 

上海中原地产市场分析师卢文曦曾表示,限购限贷升级一次,商住房就有短期的脉冲式上行,但过段时间又不行了。

 

 

事实上,商住房本身就是一个违规的存在,中国土地用地性质划分包括住宅、商业、办公、工业用地等等,其中没有“商住”这个种类。但商住房却一直存在于市场之上。

 

因此当政策波动的时候,自然首当其冲。

 

2017326日,北京出台针对商住房的调控,实际上就是为了堵住出口,防止炒房客从商品房转移到商住房。

 

那时候,紧随北京之后,330日,上海和广州同日发布对商住房的限制措施。

 


限购松绑?

 


2018年,作为出台房地产调控政策最多的一年,楼市一直处于冰封状态。直到年末,山东菏泽出台解除限售的政策,此前一直暗中观察的市场才瞬间沸腾,关于打响楼市松绑第一枪的声音此起彼伏。

 

接着,广州、杭州、安徽等地陆续跟进松绑政策。

 

2017330日,广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求商业办公类项目不得改变用途,新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。

 

也就是说,个人买家不得购买商住房。

 

这一次,广州放开限制,将允许商住房售给个人。

 

市场一片欢腾,认为广州都开始解除限售了,其他地方还会远吗?北京还会远吗?

 

易居研究院副院长杨红旭认为,楼市降温之后,未来两年,各地对商住房的调控可能有所放宽,但出于规范市场秩序等方面的考虑,不太可能回到调控之前,因为商住房本身就是违规的。

 

米宅北京也分析认为:

 

1、中央经济工作会议再次提出要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持“房住不炒”主导思想。所以,想要靠投资商住房来炒房的时代,早已逝去,并且一去不复返。

 

2、一下子砸进全款购买商住房的人,要么是真正公司需要,否则以个人名义买来收租金,几十年回本的人,我只能说你太勇敢!

 

3、对于房地产市场,中央经济工作会议又加上了“因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系”的这一句话,耐人寻味。

 

政策由地方政府定,当然结果也由地方政府来负责。北京这个全国政治中心,地方政府又紧密连接国家政府,所以一切政策和责任都会做到万无一失。

 

笔者猜测,即使北京商住松绑,也会是在诸多一线城市和强二线城市大范围松绑的情况下,逐步放松。

 

事实上,很多人知道商住房、知道北京像素,却不知道这里其实是中弘股份的得意之作。2012年,因为资金链问题,中弘地产还在北京像素推出了七八十套特价房,LOFT仅需9000/平米。不过,中弘还是没能挺过资金链危机,于2018年末退市。

 

27万股民和北京像素的业主们,终于在年末,艰难地站在了一起。只是那些北漂和他们无处安放的梦想,不知应该站在哪里。

 

——END——



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