北京房子滞销?深圳房价“熔断”?楼市君,你变了!

经管之家2019-06-28 13:51:28


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作者: 郭存举 林蔚

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楼市无小事,这片神奇的市场从来都不缺新闻。


这不,最近这一周,牵动不少人敏感神经的新闻就接二连三。这边,北京四环以里的稀缺楼盘竟然离奇卖不动了;那边,深圳对房价涨跌超15%设立备案制度;还有,房价曾一路领先的厦门开发商“割肉”卖楼……


这一桩桩,一件件,哪个是真,哪个是假,又蕴藏了哪些信息?还是一起去“一探究竟”吧!


现象一

是的,你没看错!北京四环内房子竟滞销


北京楼市是房地产市场的“带头大哥”,走势具有风向标意义。“日光盘”甚至是“夜光盘”都不在话下。


而这一次,事情正在起变化。


近日,北京市丰台区某项目,紧邻地铁10号线,销售限价为每平米66000元左右,但首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完。



如果这是北京远郊区域的楼盘,尚可理解。这次的楼盘,可是“号称”北京四环以内的稀缺房源。事情就值得回味了。


去年,为缓解北京核心城区的土地资源紧张状况,北京市规划国土委就明确四环内严控新增建设用地。也就是说,不仅近年来四环以里已鲜有新房项目,未来也不会新增住宅供地指标了。


可正是这样奇货可居的地段,房子也滞销了。


现象二

割肉甩卖!厦门开发商低于拿地价卖房


一年前,厦门楼市激进程度震惊全国,闽系开发商和厦门高房价成为标志。


一年后,风水轮转。厦门某开发商竟然以低于拿地价的价格割肉甩卖精装修住宅。卖一套亏上百万元,只见过打折促销的,没见过亏本卖楼的。


近日,市场消息显示,厦门某精装楼盘推出特价房源,单价仅2.8万元一平米,比“楼板价”还便宜了1451元每平米,而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在41244 元一平米左右。



“楼板价”就是一平方米的房子要分摊的土地成本。一个精装修的楼盘在开发过程中,开发商除了要支付地价,还要承担建造成本、装修成本、园林建设成本,还要支付员工工资、银行利息和各种税赋。因此,正常的售价往往比“楼板价”高很多,在二线城市里接近翻倍,在一线城市里也会高出50%以上。厦门该开发商断腕求生,恐怕是楼市严控之下现金流出了严重问题,只能快速处理了。


现象三

网传深圳房市要搞“熔断”,真相是……


近期,关于深圳房市的传言很多,前些天满屏还在刷“深圳断供潮”“深圳7折拍卖房”,这厢又传出一则重磅消息:“深圳房地产监管新规征求意见:上涨或下跌不得超过15%!”看来为了稳定市场,深圳要学股市搞“熔断”。



不过,随后就有辟谣消息传出,表示这是误读,是误解。深圳只是征求意见而已,而且是说调整幅度超过15%的要备案,并不是限制价格涨跌。但网上依旧炸开了锅,毕竟无论涨跌,这个15%似乎就是当地政府的态度了。


深圳的房价,曾经在全国一骑绝尘,一套普通房屋的单价就有六七万元。而如今,政策由以前的全力防止上涨,到现在的“两头调控”,令人有“不知今夕何夕”之叹。


看似纷繁复杂,其实这些表象背后,隐藏着房地产市场正在发生变化的重要信号。


信号一、房地产市场只涨不跌预期已改变


一线城市新盘滞销,二线热点城市割肉卖房,地方政府设立房价涨跌报备制度……种种迹象表明,无论是购房者,还是开发商,包括地方政府,对房地产市场只涨不跌的预期正在改变。


因此,我们看到,整个楼市的流动性在变慢,交易周期在拉长,市场关注度也在下降。


一个好的调控,首先要改变的是人们的单边预期。从这个意义上说,此次调控的确值得点赞。


信号二、地方政府楼市政策出现“两头调控”倾向


所谓“两头调控”,就是既防止涨,又要防止跌,特别是防止大跌。


本轮调控,是在一二三四五六七八线城市楼市普涨的背景下出台的。当是时也,调控的主要目标,就是防止房价大涨。而如今,随着预期的改变,一些地方政府在政策考量上把涨、跌都纳入进来,涨,不行,大跌,也不行。随着房地产市场的进一步下行,相关的倾向可能会更加鲜明。


其实,中央的调控,目的也是为了维护房地产市场平稳健康发展。何为平稳?大涨大跌,都是不平稳。


信号三、政策效应走向显现,房地产市场将平稳运行


房地产市场的变化,与从中央到地方的持续调控密不可分。分类调控、因城施策等多种调控政策力度不减,一些地方还推出了“限购、限售、限价、限商、限贷”等综合性政策措施,遏制了房价快速上升的苗头,政策效应不断显现,楼市虚火几已熄灭。


在未来一段时间内,只要各级政府继续不放松调控政策,房地产市场的平稳运行将成为大概率事件。


当然,在这种情况下,对于个别地方的楼市有可能出现的“异动”苗头,各级政府还需要保持高度敏感,堵死炒作漏洞,坚决落实“房住不炒”的定位。



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