北京限竞房元年遇冷 产品质量问题集中爆发

北京华燕2019-05-23 15:41:28

2018年12月6日,国家语言资源监测与研究中心发布了“2018年度中国媒体十大新词语”,“限竞房”位列其中。为平抑上涨的房价,实现“居者有其屋”,限竞房应运而生。限竞房在集中入市之前,曾被多次解读为购房者的“福利房”,在房价高居不下的北京则更受关注。

  专家曾指出,2018年9月以来,伴随着“限竞房”的集中入市,限竞房将成为北京楼市供应端不可忽视的中坚力量,将会缓解北京市场的供需矛盾,引导市场回归理性,进一步落实“房住不炒”。但从成交量来看,北京的“限竞房”元年遇冷,表现低迷。

  京9月平均去化不足四成

  自2016年下半年以来,北京在土地出让环节推出了“限房价、竞地价”的政策,开发商在获得土地使用权前就已经确定了销售价格的上限。其中,绝大多数的地块在出让时规定了“70/90”政策,即70%的部分建设为90平方米以内的中小户型。

  “金九月”是房地产市场的销售旺季。中原地产研究中心发布的统计数据显示,截止到2018年9月28日,北京共有18个限竞房项目取得了20期预售证,可提供房源9826套,网签成交住房为1760套,网签率为17.9%,不足四成。

  入市之初,由于明显低于市场均价,限竞房一度受到了市场的追捧,但远没有预期火爆。降价、同质化严重已经成为了常态。区位因素不再主导房产市场,相对低洼的价格则一跃成为主位。

  2018年6月,北京第一个限竞房项目——大兴瀛海府入市,开盘仅半天就全部售出。而几乎和瀛海府同时入市的另一项目则呈现出完全不同的景象。在开盘不久后就出现了降价销售的情况。位于大兴庞各庄的中海云筑9月底开盘时,预计会放出300套房源,但到9月中旬,排号的客户尚不足350组。根据网易房产数据中心统计显示,10月份,中海云筑成交房源为76套。12月份,中海云筑成交房源43套,房源已售罄。

  北京的限竞房集中入市,供应扎堆现象明显,部分区域入市数量超过3000套,供大于求的现象日益显现。降低价格、赠送装修也仍然没能让限竞房达到预期的火爆。“金九月”的天时同样未能拯救限竞房的遇冷局面,直到9月结束,北京限竞房去化仍不足四成。

  价格战中去化仍成难题

  2018年6月以来,第一批限竞房土地迎来入市高峰期,中原地产研究中心数据统计显示,截止到11月11日,北京合计有26个限竞房项目取得31期预售证,合计提供商品限竞房源15982套,供应面积达到了183万平方米。

  诸葛找房数据研究中心报告显示,截止到9月28日,待入市的限竞房项目共计70个。其中,大兴区限竞房项目数量最多,高达15个,其次为房山,限竞房项目9个,海淀区限竞房项目为8个。近郊区限竞房项目远多于主城区及远郊区的限竞房项目数量。近郊区共有39个限竞房项目,主城区共有24个限竞房项目,远郊区共有7个限竞房项目。

  众多限竞房扎堆入市,产品的同质化成为了开发商必须要面对的难题。不少限竞房项目的售价均低于政府限定价格,甚至有开发商选择赠送精装修,企图通过附加值来吸引购房者,但努力最终也未能挽回遇冷的局面。中海云筑项目出现了让利销售的情况。项目的限定价格在42158元/平方米,首期开盘最低价仅为3.6万元/平方米,且中海云筑是少数采用精装交付的限竞房项目。置业顾问还表示,精装修是赠送给业主的,不收取任何精装费用,但同样未能受到购房者的青睐。

  很多限竞房的地理位置较为偏僻,交通、商业、教育等优势并不明显,开发商在打响价格战后,也未能成功吸引购房者的关注。合硕机构首席分析师郭毅表示目前北京市场已经不是之前供过于求的状况,部分限竞房在一些综合条件上略显薄弱,价格的优势并不突出,因此造成了滞销情况的出现。

  产品质量问题爆发

  曾有专家指出,2016年之后的房子最好不要买,这个时候的房子质量是最差的。而在北京推出“限房价、竞地价”的政策后,2018年,北京交付的楼盘集体陷入了维权危机,原因多是房屋的质量问题。在“限房价、竞地价”的规则下,房企试图通过缩减精装修成本来保障利益。

  2016年推出的“限房价、竞地价”新政让许多均价在8万元/平方米以上的高端住宅项目受其影响,难以入市,房企不得不配建限竞房以此来平衡房价。与此同时,在“限房价、竞地价”规则下出生的“限竞房”则成为了今年北京楼市的主力军。2017年,在北京出让的71宗住宅用地中,超过半数的地块采取了“限房价、竞地价”的交易形式,不少楼盘出现了限竞房住户远高于商品房住户的情况。

  作为海淀地王以及销冠的首创·天阅西山同样受到了质量问题潮的波及。天阅西山为期房,地处北京互联网公司聚集的后厂村区域,主打科技住宅的理念。2016年一期开盘,均价在80000元/平方米,户型面积为180平方米、211平方米及252平方米。这个花费业主们上千万的“海淀豪宅”在交房之后同样被曝因质量问题无法入住,自9月底开始就遭到了业主们的集体维权。

  天阅西山交房后,业主们称园林设计大面积缩水,承诺的科技智能设施在使用上出现了大大小小的问题。“海淀豪宅”配1.1米宽的担架电梯,影响了业主们的居住体验。易居研究院智库中心研究总监严跃进说:“类似最低标准的设施实际上也是因为当前限价政策下,房企在偷工减料。此类做法都是基于期房买卖的模式,若是现房交付,类似低标准的电梯,自然是让此类豪宅掉价的。所以,很多豪宅的理念都没落实,购房者会感觉被骗了。”2017年,首创·天阅西山以28.9亿元的成交额成为了海淀区的销冠,而目前入住率仅一成。

  “限房价、竞地价”的规则让房企陷入了如何能够盈利的焦虑,而购房者在同样的市场上瑟瑟发抖,看好的样板间让人心动,而收到的房子却打破了满怀期待的美好心境,不得不走上维权之路。

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