谁是豪宅之王?北京四合院 PK 上海老洋房

红木行情2019-03-11 13:35:31

如果分别用一类建筑来代表北京和上海

那一定是“四合院”和“老洋房”

传承千年四合院,是老北京根正苗红的灵魂

中西结合老洋房,是大魔都海纳百川的气度

两种建筑是京沪不同气质和文化的映照

同时也是城市中价值连城的“瑰宝”



这种价值在房价上体现得可谓“淋漓尽致”

随随便便拎出一套四合院/老洋房

总价少则千万,多则十数亿(瑟瑟发抖)

那么问题来了:北京四合院和上海老洋房

究竟谁才是豪宅之王呢?谁的价格更高?

或许,我们能从以下几个方面看出些端倪


ROUND 1:历史意义


北京符号:四合院

传承3000年,传统建筑集大成者



四合院的雏形,在西周时期就有了,距今已经3000多年的历史,融合了大中华几千年的风水知识和文化精髓,大至院墙厅堂,小至画栋雕梁,每个细节都是中华文化的瑰宝,说是中国传统建筑的集大成者一点也不为过。



虽说北方许多城市都有四合院,但论起筑之雅致,结构之巧,数量之多,当然还是首推北京。


北京四合院最密集的时候,那叫一个大大小小星罗棋布,繁华大街、幽深小巷,都是“帝都”风范的四合院,配合着北京独有文化氛围,成为大家熟知的“北京符号”。


上海瑰宝:老洋房

百年历史,海纳百川的包容气度


马勒别墅


老洋房仅有百余年的历史,但却构建了上海这座城市独特的海派韵味和气质。


他们见证了上海历史上最动荡那些岁月,也包容了来自世界各地的不同居住、生活文化,每一幢建筑,都承载着上个世纪上海滩最传奇的故事。



梧桐浓荫里的小巷里,你不经意地踩晌路边的落叶,耳边传来流水般的钢琴或小提琴声,一幢幢风格迥异、各呈奇姿的小洋楼内,幽静的花园与婆娑摇曳的法国梧桐交相辉映,若隐若现……这就是上海深刻在骨子里的万般风韵!


ROUND 2:建筑功能


传统人居:四合院

无限延展的建筑智慧



四合院的建筑形态看上去很简单,正房、倒座房、东西厢房四面围一圈就成了,这也是大部分人对四合院的认知。


然而,这其实只是最初级版本的小四合院,另外还有中四合和大四合,无论是规模、结构、讲究度都大不同。


中四合


中四合除了院子更宽敞,房间数多达十数个以外,还增加了院墙,分为前后院,前院进深浅作为门房,后院则是居住房。


雍和宫平面图


大四合(大宅门)一般由多个中小四合院纵向相连而成。院落必是极多的,前院、后院、东院、西院、正院、偏院、跨院、书房院、围房院……正应了那句“庭院深深深几许”啊!


北京最大的四合院——紫禁城


当然,大四合还可以继续纵横相连,组成更大的府邸,比如《红楼梦》中刘姥姥游的那个大观园,再比如现在帝都最有名的恭王府。


甚至连那个让人仰望了近600年的皇宫——紫禁城,都是由大大小小无数个四合院组成的!


《红楼梦》手绘图


四合院的建筑智慧在于:院内的房子各自独立,又相互联系,哪怕风雪阻路,儿孙们依然可以沿着游廊到正房去问安。


一大家子人安安静静、和和美美、与世无争地生活在一起,十分符合中国传统民居的家庭观念和东方伦理道德。


中西结合:老洋房

时髦精们的生活哲学


汪公馆


相较四合院建筑规制明确、一草一木都有法可依不同,上海老洋房在建筑形态上来说,那叫一个千变万化、不拘一格!英式、美式、法式、西班牙、意大利……


prada荣宅


各种不同风格的建筑特色和东方韵味混合在一起,形成了独特怀旧又摩登的海派风情建筑,美到随随便便往那一放就是一道道风景线。


荣宅内部


老洋房除了建筑外观别具一格之外,更独到的地方是,将西方时髦的生活方式融进了洋房里面。


多到无法想象的功能间,纵向分布在几层不规则的空间内,再划一个大大的花园,就足足让人心心念念了几十年。


荣宅内部


谁能想像,那些老洋房在几十年、乃至百年前,就已经按上了电梯,装上了玻璃推拉门,设计了露天泳池、日光室、保险库、花鸟房、舞厅、弹子房、酒吧间……每一处细节都美得让人心醉……



当帝都四合院的居民还在遛鸟、听大戏的时候,生活在魔都洋房里的时髦精们,已经喝起红酒咖啡,听着交响乐跳起交谊舞了。


仅从洋房这一个特性,就能体现出这座城市“时髦、包容”的气质由来已久。


ROUND 3:稀缺性


北京四合院

可交易的私人住宅不足300间


北京后海四合院


因为长期缺乏修缮,以及城市现代建筑的发展,北京四合院自清朝演变至今,已经只剩下3000多间了,其中属于私人财产、能够上市交易的不足百分之十,而保存完好或精美的,更是少之又少。


北京鲁迅中学


在3000多间四合院中,非居住类四合院多被单位、学校等办公占用,还有一部分成为博物馆、四合院餐厅和酒店。


而幸存下来的居住类四合院,除了少数保护得较好,其它大多已经破败,沦为了大杂院。



现在老北京人怀念的“四合院生活”,多指1949年之后的“大杂院生活”,那种邻里乡亲间嬉笑怒骂,可以感受人情冷暖的人文气息,是现代建筑所不能企及的。


上海老洋房

可交易的私人住宅不足100套


百代小红楼


上海老洋房的境况也没有比四合院好到哪里去。虽然全市现存老洋房有4000-5000幢,看着比四合院多一些,但其实90%以上归国家所有,而国有花园住宅2004年起就只租不售了,大部分都和四合院一样作为办公或者餐厅酒店。


丁香花园


而上海私有产权的老洋房全市总共只剩下200-250幢,其中产权清晰、可出售的老洋房全市不超过100幢,而其中修缮完好的更是不足50幢!你就说稀不稀缺,该不该贵?!


ROUND 4:市场价格


前面说了那么多形而上的内容,都是铺垫,文化没有高下之分,稀缺不等同于具化价值,最后的比拼还是得回归到两种建筑的市场价格上!


最贵四合院估价15亿

四合院10年价格涨幅达900%!


传说中邓文迪的四合院


说来也是有趣,四合院价值真正被全国人民所熟知,竟是因为一对名人的离婚事件。


2013年默多克和邓文迪离婚时,他们那套10年前花费1000万人民币购置的四合院,价值已经1亿元!10年10倍的价格惊呆了一大票吃瓜群众,从此四合院可谓“声名大噪”!


传说中的亥四合院


如今合院的单价约8-30万元/㎡之间, 传说中北京最贵的四合院是位于什刹海鸦儿胡同的临湖四合院——亥四合院。


这个面积高达3000多㎡的四合院,2007年由俄罗斯富豪以1.1亿的价格买下,据说光装修就花了3亿,如今估价已达15亿,相当于近50万元/㎡!


楠书房


除了亥四合院,鸦儿胡同里还有几座四合院也十分有名,2008年上海地产商以7000万购置的金丝楠木四合院“楠书房”,仅一年就暴涨3000万。


另外,李嘉诚购置后送给霍英东的四合院,以及香港某明星的四合院都在这里。



网传北京成交最贵的四合院,成交总价高达11. 8亿元,收佣2700万元,经纪人提成高达700万元!


不过因为非交易中心官方数据,也没有房源位置、面积等相关信息,所以真实性仍待考。


上海老洋房总价最高10亿

40万元/㎡成交刷新全国第一天价



魔都老洋房的总价之最,还是2016年对外报价10亿出售的严家花园,按照建筑面积1570㎡来算,这座老洋房每平方米的单价当时就已经达到了63.7万/㎡,单价整整高出北京亥四合院10万元/㎡以上。


严家花园露台


这栋洋房在2009年被盛大网络首席执行官陈天桥以2.8亿购得,并且花大力气重新修缮改造,价格近几年从5亿到6亿到8亿再到10亿,几乎是一年涨一亿的架势。


新华路151弄1号,总价1亿成交


而上海老洋房的交易曾在2016年达到巅峰,仅6-8三个月内成交高达50多幢,其中总价超过1亿的有7幢,9000多万的有4幢。


所有成交的老洋房中,最耀眼的要数邬达克在上海的处女作:巨鹿路886号。


巨鹿路886号内部


洋房总建筑面积375㎡,花园面积500㎡,总价1.25亿,土地出让金2500万元,成交单价高达40万元/㎡!


超越当时全国成交均价最高的华侨城•苏河湾别墅(34.49万元/㎡),成为全国成交单价最高的豪宅!



最后,奉上部分市场可售天价四合院和老洋房价格表,究竟谁才是你心中的豪宅之王!



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