北京房价迎来空前利空,高房价时代将被终结

丰言地产丰语财经2019-05-05 07:45:24

一则消息将改变北京住宅价格的预期。
北京将首次使用集体建设用地建设共有产权房。大兴区瀛海镇3宗集体建设用地发布挂牌出让公告,出让宗地将建设共有产权住房,于明年1月16日开始竞买,预计1月30日完成挂牌出让。这是北京第一次尝试通过集体土地建设共有产权房,这一宗地内共有产权住房销售均价为每平方米29000元,含全装修费用。
自从高层要求落实,“房子是用来住的,不是用来炒的”这一住房政策之时,意味着靠投资住宅的赢利模式走到了尽头。
小虎行分析这种土地供给新模式将改变北京住宅市场的未来,原因如下:
一、政策层面
1.不同城市,不同政策
这是贯彻“因城施策,分类调控”的具体体现。我国不同区域的城市,经济发展水平不同,人口结构不同,经济发展状况不同。实事求是地分析,很难实施一种政策指导全国不同城市的房地产工作。北京是我国首都,要实现“四个中心”定位,实现“京津冀”协同发展,尤其要疏解非首都核心功能,所以更加需要结合北京城市定位制定符合北京实际情况的调控政策。
2.不同群体,不同保障
落实高层要求的“高端有市场,中端有支持,低端有保障”,北京这项新政最大限度的保障北京常住居民的居住权。这一宗地内共有产权住房销售均价为每平方米29000元,含全装修费用。让一部分夹心层购房者受益。
3.不同区域,不同住房产品
北京市规划国土委已经发布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。清单将本市划分成了6类地区,其中四环路以内,将限制各类用地调整性质改建住宅商品房。
所以北京大部分保障性住房集中在五环外区域,引导人口和产业向中心城区外迁移。
二、市场层面
1.北京住宅土地供应将增加
集体土地共有产权房入市标志北京打破住宅单一土地供应模式,加大住宅供应的举措。
2.北京常住人口开始下降
2017年以来外来人口、户籍人口双下降,这是新中国成立以来的首次。
北京外来人口的下降,与控制人口规模政策有关。按照规划,2020年北京常住人口总量要控制在2300万人以内,城六区(东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区)则要控制在1085万人左右。
3.北京保障性住宅井喷
2018年北京入市的共有产权房达29个项目,提供房源32446套。比2017年5个项目3752套上涨了765%。
三、投资北京住宅将迎来空前利空
1.影响五环外区域
五环外是保障性住房的重点供应区,共有产权房周边二手房房价将下跌。
2.房龄20年以上的老旧住宅
共有产权房是新房,价格低,银行信贷支持多,房龄20年以上的住宅贷款年限有限,且居住体验感不佳,尤其停车问题很难协调解决。
3.未来北京住宅价格将停涨
投资北京住宅的投资客都是希望有人来接盘,投资客卖出投资标的物才能获利。从市场看北京绝大部分常住人口都被覆盖到了保障房范围中,未来接盘者有限,出售困难。
4.未来北京住宅持有成本偏高
小虎行分析未来房产税将开征,北京住宅一旦被征收房产税,持有多套住宅的投资人士的持有成本将增加,可能会导致住宅大量入市,从而影响住宅价格。


综合判断,北京住宅价格下跌将在未来出现,小虎行提示北京购房者,“房子是用来住的,不是用来炒的”,北京长期居民,非京籍家庭一套北京住宅足矣,京籍家庭两套北京住宅足矣,不要低估ZF调控北京住宅市场的决心。
感谢您的聆听,下期再会。


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