【完结】北京法拍房购买经历分享

水木社区2019-05-16 12:27:00

ID | wentzhu


最近在北京买了一套法拍房,已经过完户拿到了房本,正在装修,价格比现在的市场价(问了链家房源底价)低了15%(含交易税费优惠),几乎和2015年的这个小区的交易价格一样。相比于附近区域的同品质的新房,单价低了大概30%-40%。版上买了这个区域新房发汇报帖子的朋友不少,因此就不说具体区域了。房子的户型、房子位置几乎在小区都是最好的。跟大家分享一下经验吧。


先放个结论:相比于普通二手房和限竞房新房,北京法拍房挺值得买的,但是前提是深入学习下相关知识。就北京的法拍房,我本人是自学+专业人士请教各种方式都用,研究了半年多,拍了2次*(第一次为试水,没怎么提价),最终才入手的。


一、法拍房有各种风险啊,能买吗?


首先需要明确的是,没有零风险的房产交易,无论是买二手房还是新房。新房的风险,主要是开放商资金链断了跑路、开发商没跑路但小区不符合规划无法落宗分户办证、最终建成的房子与当初宣传天差地别等。二手房一般没有房产证办不下来的问题,但是也会遇到付了定金卖家消失了、交易中卖家非得提价否则不交房、付了定金没有网签的时候卖家偷偷过户给了别人等等,版上有不少发类似帖子求助房产律师的朋友,基本也是各种糟心。总的来说,就是各种交易都有风险,只不过是一个风险和收益(即价格)权衡的问题。


具体到法拍房,风险主要是清户风险、其他债权风险、租赁风险这3种(后面详细讲)。发现比普通房产交易高一些,但是通过一些方式降低风险,降低到几乎和普通二手房交易差不多的风险水平,再考虑价格上的折扣,当然是可以买的,而且甚至应该应该作为首选,毕竟无房刚需缺的是钱,有的是时间和精力来做研究和尽调。


二、法拍房有哪些风险?


法拍房既然是法院操作的,那他伴生的风险,必然有相应的法律瑕疵风险 1 是清户风险,原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵:最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释,简单来说就是,如果被执行人确实只有这一套房可住,没有别的地方可去,就不要强制执行风险 2是其他债权风险 就是你拍了之后,有别的债权人过来,说这个房已经提前抵押给他了,有单据,日期比法院查封日期还早。


对应的法律瑕疵:从法律上来说,不能伤害善意第三人利益,如果这个事实属实,也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产,那么很可能再拿这个房子做文章,尤其是如果拍卖了付款了,法院还没有给建委送协助执行通知书时,遇到这个情况,估计很那出协执风险 3是 租赁风险 就是你拍了之后,有人过来说这房子之前租给他们了已经,签了20年租约,如果违约需要支付巨额违约金。


对应的法律瑕疵:法律上有个原则是“买卖不破租赁”,理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权,原来的租赁合同还得继续,如果违约你应该是支付违约金的。当然,你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。


三、如何降低法拍房风险?


上面的风险碰到了,都比较难处理。所以降低风险最主要的原则,就是规避风险发生的可能性,通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下:


原则1  案子要是个好案子


最好的案子,就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几个好处 (1)当事人本身一般入狱了,亲属也都避之不及,没人愿意给你惹事(2)这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好,原因你懂得(3)当事人一般没有什么债主,原因同上最差的一种案子,就是非银行的借贷纠纷,也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷,这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务,后患无穷。


至于刑事犯罪入狱的案子,也是最差的案子之一。这种主要是当事人没准过几年出来了,回来找你麻烦。或者在号子里,找些社会人给你添乱。


其余主要就是普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子,这种安全性适中。银行借款纠纷中,由于银行对于抵押房产管得严,较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷,当事人一般是生意人,生意人怕惹事,一般不会主动添乱,但也存在其他债权人风险。


原则2 当事人最好是非退休、非自由职业人员


退休老人最多的就是时间,有充分的时间跟你折腾。自由职业人员,例如艺术家、摄影师这种,时间可以自由安排,也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人,本地关系少,也会比本地人好很多。


原则3 最好是北京本地法院的案子


如果是外地法院拍卖的北京房产,如果后面遇到问题,他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障,如果可能,本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产,更有保障。


如果后期除了问题,对于法院来说,他就是想帮你,前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法,对于哪个司法机构来讲都不容易,会大大降低其执法力度和效率。


1.4晚更新======


原则4 最好是空置房


无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客,清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此,这个房子最好是空置房,如果是毛坯房,那就更好了原则虽然好说,但是具体的案件每一个都不同,要开动脑筋分析具体情况。说说我参加的两次拍卖的房源情况吧第一次的房源,满足后面三条,当事人是外地人、北京法院判的案子、房子没有住人。但是这个案子是一个民间借贷,乍一看本来是想直接放弃的。但是仔细读完了之后,仔细思索,发现这是一个挺好的案子。


案情大概是这个当事人“集资诈骗”,其实我觉得他一开始也不是想骗钱,就是拿了很多人的资金,一起借给了做工程的老板。结果不知道什么原因,那个老板资金链断了,连带这个人换不上钱了,于是跑路了,至今失踪,法院是缺席审判的。


这个案子好的地方在于(1)这个当事人欠了钱比较多,这个房子卖了也远远换不上,因此对于他来说,不会为了这个房子现身,否则麻烦更多不划算(2)这个人做的事情商业模式很明确,应该没有其他类型的债权人,如果还有其他债权人的话,应该也是这种被他承诺高利息吸引的投资者。这样的人,如果报案的话,也会跟这次的“集资诈骗”并案处理。也就说,跟这次法院拍卖是一个流程里面的,不影响这次拍卖事后过户虽然有这些有利因素,但是总的来说,毕竟有些潜在纠纷可能,因此我的心里预期折扣是20%-25%,最后没有拍上,是15%折扣成交的。


第二次的房源,是一个贪官的查封的房子。相对于其他同类型的案件,这个案子好处在于法院比较仔细,叫来了好多近亲属质证。这样的话,这些亲属参与这个案子,并做了保证与其贪污行为切割,心理上也产生一定的躲避心态,不太可能事后再来捣乱。当然,当事人本身身陷囹圄,更是没啥担心的好了,上面说了这么多,都是说的如何选择房源,规避风险。


在拍卖和过户流程中,也要控制风险。上面说的那些风险,对你造成的可能后果,就2条。


后果1:房子被别人占了,自己无法实际占有


房子是不是你实际占有,区别很大。假如有人占有了,你去让他腾房他不走,你打110警察是不会管你的,因为这是属于“经济纠纷”,公安部多次强调过,民警不介入经济纠纷。这种情况下,你只能去找法院执行局,但是执行局执行效率就低多了,3、5年执行不了的情况也是有的。但是如果房子你已经实际占有了,那么再有人来跟你抢房想赖着不走或者闹事,那很简单,直接打110轰走就可以,这个警察直接有权利管。


如果你实际占有了房子,那么上面说的风险1和风险3就几乎都不存在了,总体风险释放了70%。因此,不要碰非空置房。另外,拍卖成交之后,要快速占有房子。流程上来说,你需要等着法官叫你过去,给你钥匙,有的是很晚很晚才给你。但是自己的房子你怕啥呢,不要问没有钥匙怎么进门这种问题。


后果2 房子你住上了,但是无法过户


这种情况主要就是对应风险2,有案外债权人主张权利,导致建委那里无法继续走流程了。如果是当事人或者其亲属恶意串通,欺骗你,这种一般比较好解决,因为很难做到以假乱真,找个律师就可以应付。如果是真的有这种情况,反倒是比较麻烦。


这种情况下,首先考虑找法院,看看案款是否发放了。如果没有发放案款的话,无论拍卖协议上怎么写的免责条款,就去找法院说明情况要求退款。大部分法院,应该是通情达理能给退的,网上有一些这种例子。如果碰上少数不愿意负责任的法院,那你需要表达情绪激烈一些,就是要让法官和法院领导明白,他们摊上事了,否则一辈子没完,估计99%的法院也就退给你了。


但是,如果你是个倒霉蛋,案款已经发放给案子的原告了,咋办?


这种情况下,大概率钱是追不回来了,你闹得再厉害,法院领导也不可能同意使用自己院里资金还给你。这样的话,只能是拖着+磨对手时间。因为其实房子你自己住着呢,拍卖手续也都有,只是没有房产证而已。但是真正的合法合理的案外债主,他着急啊,一天要不到钱,随着通货膨胀,就贬值一分。所以时间在你这边,拖个几年,估计对方就会不断通过各种渠道要和解了。


1.5更新======


四、买北京法拍房的流程是什么?


(一)找到法拍房房源


北京法院的法拍房,一部分是通过线上平台拍卖,一部分是通过线下平台拍卖。具体哪种方式较多,应该是跟各区县法院领导对于互联网拍卖认知和接受程度有关。线上的主要就是京东、淘宝的司法拍卖频道,链接如下:


https://sf.taobao.com/item_list.htm?spm=a213w.7398504.filter.22.hgtj23&category=50025969&city=&province=%B1%B1%BE%A9&sorder=1&auction_start_seg=-1


http://auction.jd.com/sifa_list.html?childrenCateId=12728


只推荐大家去线上的平台拍卖,相对于哪种线下的竞拍公司,有几个好处(1)全程网上竞标,几乎没有围标、陪标这种操作的可能(2)京东、淘宝这种大平台公司,不会冒着自己的声誉风险,去做一些蝇营狗苟的事情,那是捡了芝麻丢了西瓜,他们要的是网络司法拍卖这个巨大的商业机会,声誉非常非常重要 (3)京东、淘宝都有对接的贷款银行,贷款的发放时间保障。如果自己去找银行,不会有银行给你承诺发放时间的,但是法拍房一般要求的资金到位时间非常紧(1周-2周),所以我感觉几乎只能京东、淘宝已经建好的渠道做贷款。


(二)如何查询案子情况


大家都比较关注这个,这个过程分为两步:


步骤1 获得这个案件的关键字信息


关键字信息就是当事人姓名、原告姓名、案件文号、裁定或执行文号、房产证上登记的房屋地址等等,有了这些信息,才能进行后续的查询。北京法院的案子,拍卖网页上的公告上,都有附有评估公司出的材料,里面基本都有。


步骤2 在线查询


没错,现在是网络时代了,法院文书早就电子化了。


http://www.bjcourt.gov.cn/cpws/index.htm


http://wenshu.court.gov.cn


http://www.ajxxgk.jcy.gov.cn/html/index.html


这是两个官方的法院文书和检察院(如涉及刑事)查询网站。我感觉2017年之后的,还是比较全的。2017年之前的案子,都是零零碎碎的,很多都没有。


步骤3 当面交流


北京法院的案子,有些法官会统一安排看房,如果对这个房子确实比较感兴趣的话,要抓住这个跟法官当面交流的机会,侧面多打听案子的情况,多获得一些信息。


步骤4 去法院申请获得公开审判文书


如果还没有获得案子信息的话,可以去法院立案庭,试试申请获得案件文书。这个我没有实地操作过,理论上来说,只要不是涉密或者涉及隐私的案件,应该都是可以的。


(三)联系贷款事宜


如果确定了对这个房子感兴趣,案子也可以接受的话。我觉得下一步,就是要根据自己的资金情况,确定一个可承受的心理价位。


京东、淘宝的拍卖页面里,都有对接的司法拍卖贷款银行(北京这边是建行或者工行),先打电话咨询下情况,主要是确定下可贷款额度、利率和放款时间,心里有个底。


从政策来讲,北京的法拍房可以正常商业贷款,首套和二套可贷款额度、利率政策、以及房本下来之后的公积金提取政策,都是一样的。法拍房有个特殊的地方在于,银行先给你发放了贷款,但是没有房产证可以抵押,因此他们需要找一个担保公司(费用由拍卖人承担),担保中间这一段时间的资金安全性。


再科普一下司法拍卖的流程,法院先找个评估公司出个价格(瞎出的。。),然后在这个价格上打个8折第一次拍卖,如果流拍,就再打个八折二次拍卖,再没人要就变卖(价格固定,先到先得)了。注意只有第一次和第二次拍卖时候可以贷款,变卖应该是不能贷款的(需要全款)。


1.6更新======


(四)拍卖和过户流程


贷款问清楚了,根据自己的资金状况,就可以确定自己可承受的价格了。


在拍卖之前,第一是最好要去一趟这个小区,找到这个房子,看看是否确实空置、跟邻居或者物业聊聊等等。第二是要在京东、淘宝上点击贷款预申请,让他们先审核下你的贷款资质,加快进度。我个人觉得,最好收到了贷款初审通过的短信,再去拍卖比较稳妥。


下面就是拍卖了,其实很简单,就是在京东、淘宝上交几十万的拍卖定金(拍不上退给你)。一般拍卖时间是1天,但是基本上大家都会等到拍卖结束前半个小时内出价,就跟着加价就好。


如果拍上了的话,就赶紧给贷款银行打电话,约时间办理后面手续。银行客户经理会联系担保公司,让他们带着你走后面流程。如果你比较放心,全程委托给担保公司的经办人,你甚至后面完全不用自己去跑了,等着拿房本就可以。


就我自己来说,我总共去了一趟银行(面签)、一趟法院(有的法院要求你必须去)、一趟建委就拿到房本了,大概用时1个半月。


五、北京的法拍房,涉及到哪些税费?


理论上来说,无论是商品房还是法拍房交易,购房人应该只承担契税,个人所得税和增值税都是由卖方承担。但是法拍房比较特殊,一般找不到这个卖房人,不会过来配合给你缴税的,所以各地对此的处理情况不一样。


北京的政策是,各区县基本都只需要交契税就可以了(据说东北和西南两个位于六环附近的郊区政策可能会变),不需要交个人所得税和增值税。但是这个政策不是很稳定,随时可能会调整,各区县税务局有一定的裁量权。除了北京之外,我知道的其他城市,都需要由购房人代缴个人所得税和增值税。


除了交易税费之外,还有可能欠缴的水电费、物业费等等各种附加费用。这里只是提醒大家一句,拍卖公告上肯定会写这些费用由购房人全额承担,但是具体是不是需要交,要交多少,你可以跟相关方面坐下来谈的,当然是在房本办下来之后。


法拍房的税费是契税+贷款担保费(贷款额2%左右),新房税费是契税+公共维修基金,满五唯一二手房是契税+中介费,总体来看,法拍房的税费跟新房差不多,比满五唯一二手房稍低一些。


关于购房资格,北京法院拍卖的北京房子,是需要购房资格的,与普通商品房一样的。办房产证的时候,需要向建委提交你的购房资质。外地法院拍卖的因为我不关心,没了解过。


1.6晚上更新======


六、买北京法拍房,需要找中介吗?


我没用中介,全程自己弄得。


先讲个小片段。我去法院办手续的时候,等着法官过来的间隙,里面坐着一个慈祥大叔,他也是拍了一套房。大叔笑眯眯向我打听“你找的哪个中介”,我说“我自己拍了,没有中介”,大叔一脸不可置信。待会儿法官来了,大叔问法官“LJ说他们和你们法院有合作,是这样的吗”,法官说“我们法院只跟京东、淘宝合作,跟中介没有任何关系”,大叔不死心追问“那为什么LJ跟我说,拍这房子得通过他们才行”,法官直接笑了“不这么说,他怎么挣您的钱呐”。事后得知,大叔给中介支付了20多万拍卖服务费,我之所以没有找拍卖公司,是因为:


(1)他们所谓的拍卖服务,宣称的拍卖技巧,比如别人都说1万1万的加强,他们突然加个15万震慑对手,对手一下子蒙了,被吓着遂放弃。这种所谓“技巧”,我是不信的,毕竟来参加法拍的都不傻,而这都是些老套路。


(2)他们提供的法律尽调,我不信任。主要原因就是这个付款机制有问题,就是不管你拍了后是否真的出现了风险,他们服务费是不会退给你的,更不会有其他的任何赔偿责任。在这种付款机制下,我不相信有任何人会有动力,去真正的给你的做风险排除。如果真是收费的话,也应该是简单的小几万块钱的事情,省得自己跑腿。


七、总结


这就是我购房这个房子的全部经验了,分享给大家。需要特别说明的是,这只是我的一家之言,我只是想分享我的经历和感受,至于法拍房是不是适合你,还需要你自己思考和判断,我对此不承担任何责任或指责。


另外,想说的是,确实被大家的热情吓到了,没想到这么多朋友回帖点赞,实在受宠若惊。邮箱都爆了快,恕不能一一回复,毕竟最近年底工作挺忙的。


最后,就是想说其实法拍房只是一个手段,对于要买房的朋友,并不应该是关注的首要重点。法拍房的价格,始终是和普通房子的价格挂钩的,甚至17年3月时候,出现过法拍房价格高于同区域二手房的不理性行为。即使最理想情况下,估计也就实现5%-15%的折扣。也许接下来几个月内小幅的房价震荡,就把这个优势完全抵消了。


所以,更应该值得研究的,是要不要买房还是租房、应该在哪个城市买房、应该在哪个区域买房,应该在哪个时点买房、应该在哪个时点卖房。这也是我研究的重点,以后只要时间允许,也会经常跟大家交流。


(完结)